名为房地产联建实为房屋买卖的合同如何进行性质判定，且在一房数卖的情况下如何确认买受人的权利顺序
一、裁判要点
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
（1）已经办理房屋所有权转移登记的；
（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；
（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。
二、案情摘要
2006年，中国纺织化纤工程总公司（现为中国昆仑工程公司，下称昆仑公司）提起合资、合作开发房地产合同纠纷之诉，诉请北京朝海物业管理有限公司（原北京市朝阳针织厂，下称朝海物业）继续履行共同投资新建综合楼《合同书》，并为其办理东直门外大街甲26号院2号楼5层房屋（下称涉案房屋）产权手续，北京市朝阳区人民法院（下称朝阳法院）于2006年12月15日作出（2006）朝民初字第2405号民事判决书，判决昆仑公司与朝海物业签订的《合同书》无效，朝海物业返还昆仑公司3289250元。
昆仑公司不服（2006）朝民初字第2405号民事判决书，向北京市第二中级人民法院（下称北京二中院）提起上诉，北京二中院于2007年11月12日作出（2007）二中民终字第5754号民事裁定书，裁定撤销朝阳法院（2006）朝民初字第2405号民事判决书,发回朝阳法院重审。
上述案件发回重审后，朝阳法院于2009年6月25日作出（2008）朝民初字第02712号民事判决书，再次判决昆仑公司与朝海物业签订的《合同书》无效。
昆仑公司不服（2008）朝民初字第02712号民事判决书，再次向北京二中院提起上诉，北京二中院于2010年4月26日作出（2009）二中民终字第16402号民事判决书，判决撤销北京市朝阳区（2008）朝民初字第02712号民事判决书，昆仑公司与朝海物业继续履行《合同书》。朝海物业后于2013年9月向北京市高级人民法院（下称北京高院）申诉亦被驳回。
2011年，昆仑公司向朝海物业提起合资、合作开发房地产合同纠纷之诉，昆仑公司诉请朝海物业交付涉案房屋，并要求为其办理房产证及土地使用权证并交付涉案房屋，因审理时发现北京市朝阳区工业局（下称工业局）实际占有涉案房屋，昆仑公司遂申请追加工业局为第三人要求配合腾房，朝阳法院于2013年1月21日作出（2011）朝民初字第691号民事判决书，判决朝海物业及工业局将涉案房屋腾空交付昆仑公司，朝海物业协助其办理土地使用权证及房产证。
朝海物业及工业局均不服（2011）朝民初字第691号民事判决书，均向北京二院提起上诉。
2011年，工业局对朝海物业提起房屋买卖合同纠纷之诉，诉请双方继续履行购买涉案房屋的协议，朝海物业协助工业局将涉案房屋产权办理转移登记至工业局名下，因存在北京二中院的16402号生效判决，朝阳法院于2012年12月18日作出（2011）朝民初字第27341号民事判决书，判决驳回工业局的诉讼请求。
工业局不服（2011）朝民初字第27341号民事判决书，向北京二中院提起上诉。
2013年6月26日，工业局提起本案诉讼，即第三人撤销之诉，诉请撤销北京二院（2009）二中民终字16402号民事判决书，撤销朝阳法院（2008）朝民初字第02712号判决书，北京二中院于2013年12月17日作出（2013）二中民初字第11566-2号民事判决书，支持了工业局的诉讼请求，判决撤销16402号民事判决书，撤销北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第02712号判决书。
昆仑公司不服（2013）二中民初字第11566-2号民事判决书，于2013年12月26日向北京高院提起上诉。
2014年4月11日北京高院就昆仑公司对（2013）二中民初字第11566-2号民事判决书提起的上诉作出（2014）高民终字第483号民事判决书，判决驳回昆仑公司上诉，维持原判。
2014年5月14日，北京二中院就朝海物业及工业局对朝阳法院（2011）朝民初字第691号判决书提起的上诉作出（2013）二中民终字第09714-2民事判决书，判决撤销朝阳法院（2011）朝民初字第691号判决，驳回昆仑公司的全部诉讼请求。
2014年5月14日，北京二中院就工业局对（2011）朝民初字第27341号民事判决书提起的上诉作出（2013）二中民终字第04775-2号民事判决书，判决撤销朝阳法院（2011）朝民初字第27341号民事判决书，朝海物业与工业局继续履行双方所签购房协议，朝海物业协助工业局办理涉案房屋所有权证，将房屋所有权转移登记至工业局名下。
2014年5月23日，昆仑公司就第三人撤销之诉向最高人民法院提出再审申请，最高人民法院于2014年12月9日作出（2014）民申字第1245号民事裁定书，裁定驳回昆仑公司的再审申请。
2015年2月2日，昆仑公司就第三人撤销之诉向北京市人民检察院提出抗诉申请， 2015年11月11日北京市人民检察院作出京检民监[2015]11000000094号通知书，通知工业局，北京市人民检察院已提请最高人民检察院抗诉。
最高人民检察院于2017年9月29日作出了高检民监（2015）271号终结审查决定书，昆仑公司已撤回监督申请，且经最高人民检察院审查，认为第三人撤销之诉不存在违反国家利益、社会公共利益或者第三人合法权益的情形，全案终结。
三、争议焦点
本案争议的焦点主要是：昆仑公司与朝海物业就涉案房屋签订的联建《合同书》已被生效判决确认为有效且应继续履行，但事实上无法履行的情况下如何处理，联建《合同书》的性质的认定，在工业局签署了涉案房屋的买卖合同且合法占据涉案房屋的情况下，就涉案房屋而言，昆仑公司和工业局的权利哪一家更优先。
四、裁判结果
一、撤销北京市第二中级人民法院（2009）二中民终字第16402号民事判决书。
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第02712号民事判决书。
三、驳回北京市朝阳区工业局的其他诉讼请求。宣判后，昆仑公司提出上诉。
五、裁判理由
法院生效裁判认为：2005年7月，昆仑公司将朝海物业诉至朝阳法院，要求继续履行共同投资新建的综合楼《合同书》、为其办理产权手续，朝阳法院经审理于2006年12月作出判决。判决后，昆仑公司不服，上诉至二中院。二中院于2007年11月将该案发回重审。朝阳法院以（2008）朝民初字第2712号重审。2007年11月，朝海物业与工业局签订《补充协议》，将转让房屋永久使用权的标的物由东直门外大街26号A座6层变更为东直门外大街26号B座5层（即涉案房屋）。工业局应当是（2008）朝民初字第2712号案件第三人，因不能归责于工业局事由未参加该诉讼。工业局在《民事诉讼法》（2012年修正）施行后的六个月内提起第三人撤销之诉并无不当。昆仑公司认为工业局不是第三人撤销之诉适格原告的主张，没有法律依据。
关于昆仑公司与朝海物业就涉案房屋签订的联建《合同书》的效力问题，因已经过生效判决确认应为有效，但因昆仑公司仅能采取交易方式取得涉案房屋的所有权，而不能原始取得涉案房屋的所有权，因此其性质与工业局和朝海物业之间的购房协议性质相同，均为采取交易方式取得涉案房屋的所有权，均应认定为买卖合同。
昆仑公司和工业局均未办理涉案房屋的所有权登记，但因工业局已经合法占有涉案房屋，因此昆仑公司的《合同书》已经无法继续履行，只能通过向朝海物业索赔的方式另案解决。
六、案例索引
北京市第二中级人民法院于2013年12月17日作出（2013）二中民初字第11566 -2号民事判决。
北京市高级人民法院于2014年4月11日作出（2014）高民终字第483号民事判决。
最高人民法院于2014年12月9日作出（2014）民申字第1245号民事裁定书。
最高人民检察院于2017年9月29日作出了高检民监（2015）271号终结审查决定书。
七、律师点评
1、涉诉房屋的所有权人为朝海物业，昆仑公司就涉诉房屋与朝海物业签署的《合同书》应为无效合同，即使有效，亦应被认定为房屋买卖合同，其主张为涉诉房屋的所有权人没有任何事实及法律依据。
（1）、根据《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（下称《解答》）第18条规定，应认定《合同书》为无效合同，且昆仑公司无法依据实际履行认定《合同书》有效，因除办理土地使用权变更登记手续外，还存在其他违法行为，即未办理合建审批手续。
其次，依据《解答》第21条规定，认定合同有效的条件有二，一是经有关主管部门批准，二是依法补办了出让手续。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定可以看出，办理出让手续仅是批准的条件之一，如昆仑公司主张《合同书》有效，除朝海物业办理出让手续外，还应在符合其他条件，并经有关主管部门批准。
（2）、工业局认为，即使昆仑公司与朝海物业之间的《合同书》有效，亦应认定为买卖合同。因《合同书》双方当事人都无房地产经营开发资质，未办理合建审批手续，未办理土地使用权变更登记手续，即昆仑公司主张的合建合同未办理任何手续，亦不承担经营风险，仅约定支付固定价款购买涉诉房屋的使用权，依据之后颁布的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”亦可以看出，昆仑公司与朝海物业之间的《合同书》，名为合建合同，实为房屋买卖合同。
（3）、涉诉房屋的房屋所有权证、国有土地使用证亦可以证明，朝海物业为涉诉房屋唯一所有权人，有权处分涉诉房屋。昆仑公司主张因朝海物业停水停电被迫搬出涉诉房屋无任何证据，即使是事实，亦有其他救济办法，并非只有搬出涉诉房屋这一条路可选，因此，工业局可以合法善意占有使用涉诉房屋亦是昆仑公司搬出涉诉房屋造成。
2、工业局就涉诉房屋与朝海物业签署的《转让房屋使用权合同书》及《补充协议》合法有效，亦是涉诉房屋的善意购买方。
（1）、工业局与朝海物业签署的《转让房屋使用权合同书》及《补充协议》未违反法律法规，是工业局与朝海物业自愿协商签署的合同，是合法有效的合同。
（2）、工业局与朝海物业签署《补充协议时》时，涉诉房屋空置，朝海物业提供了房屋所有权证及国有土地使用证，工业局理所当然认为朝海物业是唯一房屋所有权人，且有权处置涉案房屋。
（3）、工业局已支付了全部购房款。
3、工业局是善意第三人，自2007 年合法占有、使用涉诉房屋至今，且涉诉房屋是工业局唯一办公用房，16402号判决无法实际履行，应予以撤销。
（1）、从工业局提交的证据即朝海物业收费通知单可以明确看出，2007年底朝海物业已开始按涉诉房屋的面积收取物业管理费及公共维修基金，另外，工业局还提供了工业局工作人员的快递单，亦可以证明工业局于2007年底开始占有、使用涉诉房屋，上述证据与工业局与朝海物业签署的《补充协议》可以形成完整的证据链，完全可以凭此认定工业局于2007年11月开始占有、使用涉诉房屋。
（2）、涉诉房屋是工业局的唯一办公用房，因此，涉诉房屋对工业局来说非常重要，工业局置换房产时，亦采取了谨慎的态度，多次开会研究才同意置换，昆仑公司在庭审中多次主张工业局与朝海物业恶意串通取得涉诉房屋，没有任何事实及法律依据。
4、 16402号判决严重损害了善意第三人的合法权益，应予以撤销。
（1）、16402号判决在未通知工业局，工业局完全不知情的情形下判决昆仑公司与朝海物业继续履行合同，无视工业局做为善意第三人已合法占有使用涉诉房屋，且涉诉房屋是工业局唯一办公用房的事实，严重损害了工业局的合法权益，如按16402号判决履行，将给工业局造成极其严重的损失，工业局有权依据新民事诉讼法第56条提起撤销之诉。
（2）、工业局认为，昆仑公司与朝海物业的《合同书》无效，即使用效亦与工业局签署的《转让房屋使用权合同书》的实质相同，即同为房屋买卖合同，因此，应参考适用《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条：“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；……”的规定，在工业局与昆仑公司均未办理房屋所有权转移登记的前提下，工业局已实际合法占有房屋，应继续履行工业局与朝海物业之间的合同，而非昆仑公司与朝海物业之间的合同。工业局认为，权利的行使不存在时间先后的问题。无论是民法或是新民事诉讼法，立法本意都是保护善意第三人的合法权益，就涉诉房屋而言，工业局是善意取得，且于2007年合法占有使用涉诉房屋至今，为工业局唯一办公用房，昆仑公司早于2006年从涉诉房屋搬出，失去对涉诉房屋的控制，其本身具有过错。16402号判决被撤销后，就昆仑公司与朝海物业之间的合同责任问题，昆仑公司完全有条件另案起诉追究，不应以损害善意第三人合法权益的方式去解决。
律师简介
阎民律师1992年毕业于中国政法大学，2000年取得北方交通大学MBA硕士学位，现为北京市世方永泰律师事务所合伙人。阎民律师多年来除为多家发展商提供土地获取、项目融资等各项法律服务外，还代理了大量诉讼、仲裁案件。阎民律师现为北京市律师代表大会代表，北京市律师协会房地产专业委员会副主任，中国政法大学兼职教授。阎民律师于2015年被北京市司法局授予“北京市优秀律师”称号，在2016年3月召开的第九次全国律师代表大会上被司法部颁授 “2011--2014年度全国优秀律师”称号。
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